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湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法

湘建房改〔2009144

 

第一章  总则

第一条  为规范住房公积金个人住房贷款行为,防范和化解贷款风险,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等有关法律、法规、规章,结合我省实际,制定本办法。

第二条  本办法所称住房公积金个人住房贷款(以下简称个人贷款),是指以住房公积金为资金来源,由住房公积金管理中心、分中心、管理部(以下简称管理中心)委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。

第三条  管理中心负责贷款调查、审批和提供资金,贷款风险由管理中心承担。

第四条  住房公积金贷款金融业务由管理中心委托市住房公积金管理委员会(以下简称管委会)指定的商业银行(以下简称受委托银行)办理。受委托银行根据管理中心确定的贷款对象、条件、用途、金额、期限、利率和还款方式代为发放、协助收回和办理结算。受委托银行办理住房公积金贷款金融业务必须接受管理中心的监督和管理。

 

第二章  贷款对象和条件

第五条  凡缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,均可向缴存住房公积金所在地管理中心或购、建房所在地管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

第六条  借款人申请个人住房贷款还必须具备下列条件:

1、连续按月缴交住房公积金6个月以上(含6个月);

2、具有购买、建造、翻建、大修自住住房全部价款的30%以上(含30%)的首期付款;

3、信用良好,具有较稳定的经济收入,并有按期偿还贷款本息的能力;

4、没有可能影响贷款偿还的债务;

5、具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或协议及管理中心要求提供的其他证明文件;

6、具有管理中心认可的资产进行抵押、质押或具有担保资格且有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

7、借款人有配偶的,其配偶在婚姻关系存续期间不再单独申请住房公积金贷款;

8、已获得住房公积金贷款的贷款人及配偶,在没有还清贷款前,不得再次申请住房公积金贷款;

9、管理中心规定的其他条件。

 

第三章  贷款额度、期限及利率

第七条  住房公积金贷款额度最高不得超过所购(建造、翻建、大修)住房全部价款的70%

借款人可先提取本人及配偶的住房公积金用于支付购房价款,不足部分向管理中心申请个人贷款,但提取与贷款总金额不得超过购房价款。

第八条  住房公积金贷款最长期限为30年,一般不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限。

第九条  管委会应根据当地房价收入比及住房公积金可使用资金规模的具体情况,确定本地区贷款的最高额度和最长期限。

第十条  贷款利率按中国人民银行的规定执行。

 

第四章  贷款程序

第十一条  贷款申请

借款人向管理中心提出借款书面申请,填写借款申请表,并提供下列资料:

1、借款人及配偶身份证件(指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);

2、借款人有效婚姻状况证明;

3、借款人夫妇双方的月收入证明;

4、购买、建造、翻建、大修住房全部价款30%以上(含30%)的首期付款证明;

5、属异地贷款的,提供住房公积金缴交的有效凭证;

6、购买一手房的,提供经房产部门备案的购房合同(协议)、付款凭证、契税完税凭证或者提供房屋所有权证、付款凭证或契税完税凭证。无法提供经房产部门备案的购房合同的,管理中心应通过房地产部门信息系统核实;购买二手房的,应提供房屋所有权证或经房产部门备案的购房合同(协议)和契税完税凭证;

7、城市内建造、翻建自住房的,提供建设、规划、国土部门出具的批准文件(国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证)、工程预算及费用支付凭证;村镇建造、翻建自住房的,提供乡镇有关管理部门出具的农村村民宅基地使用批复、工程预算及费用支付凭证;

8、大修自住房的,提供房产部门出具的危房鉴定书、房屋权属证明、工程预算及费用支付凭证;

9、抵押物权属证明、质物清单以及有处分权人同意抵押或质押的证明或保证人同意提供连带责任保证担保的书面承诺和保证人资信证明;

10、管理中心认为需要提供的其他证明与资料。

第十二条  贷前调查、评估:管理中心受理借款人申请后应及时开展贷前调查与评估。主要包括:

1、通过公民身份信息系统核查借款人及配偶信息;

2、通过业务管理系统,查看借款人及配偶住房公积金缴存情况,重点查验住房公积金是否正常足额缴存,账号、姓名是否与借款人提供的情况一致等;

3、通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及配偶的信用状况及其他金融机构贷款与债务情况;

4、购买、建造、翻建、大修住房行为是否真实合法,核实首期付款是否达到房价的30%以上(含30%);

5、所购期房为高层的、建筑工程进度最低达到设计形象进度的三分之一以上;所购期房非高层的,建筑工作进度最低达到设计形象进度的二分之一以上,是否具有商品房预售许可证;

6、申请贷款年限是否超过借款人及配偶自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限;

7、抵押、质押或担保是否足额有效。其中,贷款金额不应超过抵押物现值的70%。共有权人是否出具同意抵押的合法文件。采用保证人担保的,审验保证人的资信状况等;

8、借款人及配偶收入情况是否具有偿还贷款本息的能力。偿还贷款本息与家庭月收入之比不应超过50%,有其他贷款与债务的也应包含在偿还贷款本息内;

9、对于购买开发商开发的商品房的,应进行调查。调查内容包括:

①开发商的开发资质;

②开发商违法违规开发、建设、销售情况及其他不良信誉情况;

③项目获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》等情况(对商品房预售许可证管理不规范的市州,还应审查所购商品房建筑进度是否达到本条第5款的要求;

④对于开发商提供阶段性保证担保的,还应调查开发商的担保能力。如商品房预售率、财务经营状况、土地使用权或在建工程已设定贷款抵押等情况;

⑤企业营业执照、机构代码证、法人代表资格、银行开户许可证和税务登记证等情况;

⑥项目的其他情况。

第十三条  贷款的审查和审批

贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行严格审查。重点审查借款人资格、住房消费的真实性及还款来源的真实性、可靠性;审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性;审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。提出审查意见后报审批人审批,审批人提出贷款金额、期限和担保方式的审批意见。

第十四条  签订合同和贷款发放

1、管理中心同意贷款的,由管理中心、受委托银行、借款人、担保人签订借款合同和担保合同(含抵押、质押、保证合同)。

2、合同签订后,借款人到房产部门办理房屋产权抵押登记、到质押凭证发放银行办理有价证券止付登记手续。

3、根据借款合同及完成担保手续的有关证明文件(包括抵押权属证明或质押权利凭证、单位和个人担保证明文件等),管理中心将资金划入委托贷款基金户,受委托银行根据借款合同和借款通知书以转账方式将款项划入管理中心与借款人约定的银行账户内。

第十五条  住房公积金管理中心应当自受理申请之日起10个工作日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知借款人。准予贷款的,经管理中心批准,手续齐备后,交于受委托银行,由受委托银行在2个工作日内办理完贷款手续。

 

第五章  贷款担保

第十六条  借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供管理中心认可的担保。担保方式分为抵押、质押、保证和抵押加阶段性保证等。

管理中心可根据具体情况,采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。

在贷款期间,经管理中心同意,借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。

第十七条  抵押

抵押贷款指管理中心以借款人或第三人提供的,经管理中心认可的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放的贷款。

1、借款人以所购住房抵押的,必须将住房现值全额用于贷款抵押。

2、抵押物为一手房的,其现值应根据购房合同或协议注明的购房价进行确定;抵押物为二手房的,其现值应在房屋评估价值与契税完税凭证注明的应纳税基数两者中取低者进行确定。

3、以已预购商品房设定抵押的,应办理预抵押登记;以共有住房设定抵押的,应征得共有人书面同意。

4、抵押人与抵押权人应签订抵押合同,并携规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续,取得抵押权属证明。

5、抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受管理中心的监督检查。对抵押的房产,在贷款本息未清偿前,未经管理中心书面同意,抵押人不得将房产转让、出租、重复抵押或以其他方式处理。

6、贷款本息未清偿前,抵押权人应妥善保管抵押权属证明文件,建立抵押物检查制度。

7、抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。贷款本息清偿后,管理中心应通知借款人到原登记部门办理抵押注销登记手续,解除抵押权。

第十八条  质押

质押贷款指管理中心以借款人或第三人提供的,管理中心认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。

1、可用财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券质押。

2、以有价证券质押的,必须核实证券的真实性,并办理止付登记手续;质押期间,出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。

3、管理中心与出质人签订质押合同的同时,出质人应将确认的有价证券交付管理中心,质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。

4、管理中心负有妥善保管质押有价证券的责任。因保管不善造成有价证券灭失或毁损的,管理中心应承担民事责任。

5、借款人用于贷款质押的国债或定期存单先于贷款到期时,管理中心可与质押人协商,按期兑现,并将兑现的价款用于提前偿还其所担保的贷款本息;也可将质物转存或提供新的抵押担保物。

第十九条  保证

保证贷款指管理中心以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担连带责任而发放的贷款。

1、保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力和担保资格,且在受委托银行开立有存款账户,并存有一定数额的保证金;保证人为自然人的,应当有固定经济来源,具有足够代偿能力,并且在受委托银行存有一定数额的保证金。

2、保证人与管理中心应当以书面形式订立保证合同,并从保证人存款银行开具不小于担保金额的不可撤销的银行保函交管理中心。保证人发生变更的,必须按照规定办理变更担保手续,未经管理中心许可,原保证合同不得撤销。

3、借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。

第二十条  抵押加阶段性保证

抵押加阶段性保证贷款指管理中心以借款人提供的所购住房作抵押,在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前,由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。

1、借款人以所购住房的售房人作为保证人的,售房人应将保证金存入管理中心指定的受委托银行。

2、本方式涉及的抵押、保证担保按本办法第十七条、第十九条的规定办理。

3、在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后,根据合同约定,保证人不再履行保证责任。

4、采用本贷款担保方式的,管理中心应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。

 

第六章  贷款偿还

第二十一条  借款人可采取以下方式偿还贷款本息:

1、柜面还款方式。即借款人直接以现金、支票、储蓄卡、信用卡或储蓄存折到受委托银行规定的营业柜台还款。

2、委托扣款方式。即借款人、管理中心与银行或借款人所在单位或财政工资统发中心签订协议,委托银行或借款人所在单位或财政工资统发中心从其存款户或工资中代扣偿还贷款。

第二十二条  贷款期限在一年以内(含一年)的,实行到期一次性还本付息,利随本清。贷款期限在一年以上的,实行按月还款法。

第二十三条  经管理中心同意,贷款期限在一年以内(含一年)的,借款人可以提前还清全部贷款;贷款期限在一年以上的,借款人可提前归还部分或全部贷款。

第二十四条  借款人因自然灾害、重大疾病、家庭变故等原因,导致还款能力下降,可能影响按时还贷时,应在10日内及时报告管理中心。对不按时报告的,将其记入管理中心建立的不良信用档案。借款人与售房人合伙虚构购房事实,骗取公积金贷款的,一经查实,除追回贷款外,还应将其记入管理中心建立的不良信用档案,并将售房人欺诈骗贷情况通报其开发资质管理部门。

 

第七章  借款抵押、质押、担保合同的

变更和终止

第二十五条  借款合同当事人要求变更借款合同,须书面通知其他当事人。在未达成协议之前,原合同继续有效。经管理中心、受委托银行、借款人及有关各方协商同意变更的,应依法签订变更合同。

第二十六条  借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十七条  抵押物因拆迁、火灾等原因灭失或不复存在时,借款人应向管理中心申请置换抵押物,重新办理抵押手续、签订抵押合同。

第二十八条  担保人失去担保资格和能力或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第二十九条  借款人按合同规定偿还全部贷款本息后,借款合同终止,相关的抵押合同、质押合同和保证合同同时终止。

 

第八章  抵押物或质物的处分

第三十条  借款人有下列情形之一的,管理中心有权依法处分抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任,以所得款项清偿贷款本息和有关费用:

1、保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物价值明显减少影响管理中心实现质权,而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物或新质物的;

2、借款人在贷款期内连续6个月或累计12个月不按合同约定偿还贷款本息的;

3、借款人超过借款年限2个月仍未还清贷款本息的;

4、借款人提供虚假文件或资料骗取贷款的;

5、借款人在合同期内死亡而无继承人或受赠人的;

6、借款人在合同期内死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的;

7、借款人有损害管理中心权益的其他行为。

第三十一条  处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,管理中心有权向借款人或保证人追索;所得款项超过偿还贷款本息和有关费用的部分,应予退还。

 

第九章  附则

第三十二条  各市州管理中心可根据本办法和当地实际情况制定实施细则,报管委会审议批准,并报省建设厅备案。

第三十三条  省、市政府已制定的为应对金融危机,扩大内需,促进房地产市场稳定健康发展的有关阶段性政策,按省、市政府文件规定执行。

第三十四条  本办法自公布之日起施行。

 

00九年四月二十八日

 

 

 



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